Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs für Erhaltungsrücklagen –
Was Vermieter wissen sollten

Wer als Wohnungseigentümer vermietet, kennt das Thema: Monat für Monat fließt Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), ein Teil davon landet in der sogenannten Erhaltungsrücklage. Doch wann lassen sich diese Beträge steuerlich geltend machen? Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hier für Klarheit gesorgt – und stellt Vermieter vor eine wichtige Hürde.

BFH: Kein Werbungskostenabzug bei Einzahlung in die Rücklage

Im Urteil vom 09.01.2024 (Az. IX R 19/24) hat der BFH entschieden: Die bloße Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist noch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Ein Abzug ist erst möglich, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rücklage tatsächlich für konkrete Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verwendet.

Der entschiedene Fall: Vermieter und Rücklagenbildung

Im Streitfall hatten die Kläger mehrere Eigentumswohnungen vermietet. Teile des gezahlten Hausgeldes flossen in die gesetzlich vorgeschriebene Erhaltungsrücklage. Das Finanzamt erkannte diesen Anteil nicht als sofort abziehbare Werbungskosten an – zu Recht, wie sowohl das Finanzgericht Nürnberg als auch der BFH bestätigten.

Begründung des Gerichts: Wirtschaftlicher Zusammenhang entscheidend

Nach Ansicht der Richter verlangt der Werbungskostenabzug gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG einen direkten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und der Ausgabe. Eine Rücklagenzahlung sei jedoch in erster Linie Ausdruck der gesetzlichen Verpflichtung eines jeden Wohnungseigentümers zur Bildung einer Rücklage – und nicht Folge der Vermietung.

Der Bezug zur Vermietung entsteht laut BFH erst dann, wenn die Mittel konkret für Erhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Erst zu diesem Zeitpunkt profitiert die Immobilie – und damit auch die Vermietungstätigkeit – von der Ausgabe.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt ohne steuerliche Auswirkung

Die Kläger hatten zusätzlich argumentiert, dass die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 eine neue Rechtslage geschaffen habe. Durch die Rechtsfähigkeit der WEG müsse die Rücklagenzahlung wie ein Aufwand an Dritte behandelt werden. Der BFH verneinte dies. Auch nach der Gesetzesänderung bleibt es dabei: Für den Werbungskostenabzug ist nicht die Einzahlung, sondern die Verausgabung der Rücklage durch die WEG entscheidend.

Fazit für Vermieter

Vermieter sollten bei der steuerlichen Planung beachten:

• Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind nicht sofort steuerlich abziehbar.
• Der Werbungskostenabzug erfolgt erst im Jahr der tatsächlichen Verausgabung der Rücklage durch die Hausverwaltung für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
• Auch die WEG-Reform 2020 ändert nichts an dieser steuerlichen Behandlung.

Werden Instandhaltungen konkret durchgeführt und über die Rücklage finanziert, sollte die Hausverwaltung entsprechende Nachweise bereitstellen – diese dienen als Grundlage für den späteren Werbungskostenabzug.

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