Wertermittlungsmethoden bei einem Grundstück für Zwecke der Schenkungssteuer

Wer seinen Kindern ein besonderes Geschenk machen möchte, schenkt ihnen in vielen Fällen ein Haus für eine neue Lebensphase. So hat es ebenfalls ein Vater im folgenden Beispielsfall getan:

Er überließ dabei seiner Tochter die Auswahl des Grundstücks mit Gebäude, Carport und Garten zu ihrer Hochzeit. Er bezahlte dabei allerdings nur das mit notarieller Urkunde erworbene Grundstück. Neben dem Kaufpreis von 900.000 Euro übernahm er auch die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten. Nach der Hochzeitsfeier kam das zuständige Finanzamt auf den Vater zu und verlangte eine Schenkungsteuererklärung, welche der Vater in dem Schenkungsvertrag mit der Tochter auch übernommen hatte.

Der Vater ermittelte den Wert des Grundstücks nach dem im Bewertungsgesetz beschriebenen Sachwertverfahren mit rund 520.000 Euro. Das für Einfamilienhäuser vorrangig anzuwendende Vergleichswertverfahren berücksichtige er nicht, weil der Gutachterausschuss für Grundstücke mitteilte, dass für die Lage des Grundstücks kein Vergleichswert vorhanden war. Der schenkungssteuerliche Wert belief sich damit inklusive der übernommenen Grunderwerbsteuer von 6,5 % und der Notar- und Grundbuchkosten auf 593.000 Euro. Dazu kam dann noch die Schenkungssteuer selbst, die der Vater übernommen hatte.

Worauf Sie bei Wertermittlungsverfahren achten sollten

Das Finanzamt folgte in seinem Schenkungsteuerbescheid jedoch dem ermittelten Wert nicht, sondern ging vom Kaufpreis aus, da dieser als Vergleichspreis in Frage käme. Der Vater konnte dieser Argumentation nicht folgen und der Fall kam vor das Finanzgericht und schließlich zum Bundesfinanzhof.

Der Bundesfinanzhof vertrat in seinem Urteil die Auffassung, dass bei fehlenden Vergleichspreisen für Grundstücke auch ein zeitnah zur Schenkung vereinbarter Kaufpreis für das betreffende Grundstück angesetzt werden kann. Da dieser Kaufpreis in Höhe von 900.000 Euro in unserem Beispiel vorlag, und damit die Anwendung des Vergleichswertes zu Stande kam, belief sich die Schenkungssteuer damit auf 125.200 Euro anstatt einer Steuer von 23.562 Euro bei der Bewertung nach dem Sachwertverfahren. Bei diesem Beispielsfall wird ersichtlich, welche Risiken diese Art von Transaktionen beherbergen und welch erhebliche Auswirkung die unterschiedlichen Bewertungsverfahren auf die festzusetzende Steuer haben.

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